CONDOMINIO
Le spese di manutenzione del tetto sono a carico di tutti i condomini?
Il condominio rappresenta una forma particolare di proprietà, caratterizzata dalla coesistenza di parti in proprietà esclusiva con altre parti in proprietà comune. Le parti in proprietà esclusiva sono le singole unità immobiliari, che possono essere ad uso abitativo, commerciale, per il ricovero di autoveicoli, ecc., mentre le parti comuni sono quelle indicate dall’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del Codice Civile: ossia il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili e tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.
La gestione dei condomini, stanti le complicazioni dettate dalla caratteristiche peculiari di questa forma di proprietà, in particolare la commistione di parti esclusive e parti comuni, sulle quali ultime tutti i condomini vantano diritti (e doveri), comporta la necessità di una regolamentazione precisa e dettagliata, in particolare per quel che riguarda gli aspetti relativi alla manutenzione e alla gestione delle medesime parti comuni, nonché alla ripartizione delle relative spese tra i proprietari delle singole unità. La disciplina dettata dal Codice Civile è piuttosto specifica e articolata, ma comunque non in grado di prevedere ogni singola fattispecie.
In tale ambito, è quindi frequente che sorgano controversie tra i condomini o tra i condomini ed il condominio (rappresentato dall’amministratore condominiale). La questione della ripartizione delle spese condominiali, infatti, è sempre stata oggetto di opinioni ed applicazioni contrastanti, che hanno reso necessari molteplici interventi della giurisprudenza volti a creare un diritto vivente, atto a regolamentare i singoli casi specifici al fine di garantire una corretta gestione del condominio.
Un esempio di ciò lo si può trovare con riferimento alle spese per la riparazione del tetto condominiale.
La vicenda: il proprietario di un appartamento sito in un condominio si rifiutava di contribuire alle spese sostenute per la riparazione di una parte del tetto dell’edificio, sostenendo che il suo appartamento non era collocato sotto la parte di copertura oggetto dell’intervento.
Il condomino veniva così convenuto davanti al Giudice e, dopo il primo ed il secondo grado di giudizio, la questione veniva portata sino alla Suprema Corte di Cassazione, la quale, conformemente all’orientamento da tempo consolidato, con l’ordinanza n. 24927 dell’ottobre 2019, stabiliva che le spese relative alle parti comuni dell’edificio che risultano indispensabili ai fini dell’esistenza dello stabile e quindi per l’utilità collettiva (come il tetto, ma anche la facciata, le fognature, ecc.), devono essere ripartite tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno di essi (espressa in millesimi) e non in maniera proporzionale all’uso diretto che ogni condomino ne possa fare, appunto perché tali parti sono poste a servizio di tutto l’edificio, garantendone l’integrità strutturale e funzionale, e quindi di tutti i condomini in maniera uguale
In questo modo, la Corte ha sottolineato l’importanza del contributo di ciascun condomino quando si tratti di interventi necessari alla conservazione ed alla funzionalità dell’edificio.
La menzionata pronuncia della Corte di Cassazione si inserisce nel solco di un orientamento interpretativo in materia di ripartizione delle spese condominiali, volto a garantire una corretta gestione delle parti comuni dell’edificio.
Tuttavia, è importante sottolineare che ogni caso è diverso e deve essere valutato sulla base delle sue specifiche circostanze. Ad esempio, in presenza di un condominio articolato, con più cortili, scale, lastrici solari o impianti, posti al servizio solo di una parte del fabbricato e quindi solo di alcuni condomini, le relative spese di manutenzione vanno ripartite esclusivamente tra questi condomini, che ne traggono utilità, non essendo questi, a differenza di quanto osservato sopra, funzionali all’integrità dell’intero fabbricato.
Per questo motivo, è sempre consigliabile rivolgersi ad un consulente legale in grado di fornire un supporto tecnico ai condomini per le questioni relative alla parti comuni (ma anche esclusive) dell’edificio, evitando, per quanto possibile conflitti e controversie.
Inoltre, è importante tenere presente che la ripartizione delle spese condominiali deve avvenire in modo puntuale e trasparente, evitando situazioni di discriminazione o di privilegio in favore di alcuni condomini e a discapito degli altri. Proprio per tale ragione è fatto obbligo all’amministratore del condominio, non solo di ottemperare alla legge ed alle decisioni dell’assemblea dei condomini (massimo organo decisionale dell’ente), ma anche tenere e mantenere costantemente aggiornata la contabilità condominiale, predisponendo un bilancio annuale delle spese e delle entrate, in modo da consentire a tutti i condomini di monitorare l’andamento economico del condominio e di verificare la corretta ripartizione delle spese ed eventualmente di impugnare le decisione dell’amministratore o dell’assemblea.
In conclusione, la sentenza della Corte di Cassazione in commento fornisce importanti chiarimenti in materia di ripartizione delle spese condominiali, sulla base del criterio dell’utilità della spesa per la conservazione dell’integrità dell’immobile, ma, data la varietà delle singole situazioni particolari e le diverse conformazioni degli edifici condominiali, si sottolinea l’importanza di un’analisi specifica e professionale di ciascun caso concreto.
