LOCAZIONI
L’inquilino restituisce le chiavi anticipatamente: è sufficiente a sciogliere il contratto di locazione?
La locazione è uno dei contratti più comuni e diffusi nella vita quotidiana: può essere ad uso abitativo o commerciale.
Il contratto di locazione ha una durata predeterminata, ma può accadere che il conduttore decida di risolvere anticipatamente il contratto, sia nell’ambito delle locazioni ad uso abitativo che in quelle ad uso commerciale.
Talvolta avviene che il conduttore si limiti a restituire le chiavi dell’immobile al proprietario, ritenendo così di porre fine al rapporto contrattuale in corso.
Tuttavia, è importante sottolineare che la semplice restituzione delle chiavi non è sufficiente né a soddisfare l’obbligo dell’inquilino di riconsegna dell’immobile, né, men che meno, a far cessare il rapporto di locazione.
- a) Sotto il primo profilo, come ha chiarito la Cassazione alla sentenza n. 6467/17, perché possa considerarsi eseguita la riconsegna dell’immobile, è necessario verificare in concreto se, con la consegna delle chiavi, il proprietario possa ritenersi effettivamente rientrato nel godimento dell’immobile. Ciò significa che se, ad esempio, l’immobile è ancora occupato da beni del conduttore, la restituzione delle chiavi non è sufficiente a perfezionare la riconsegna dell’immobile in quanto il locatore non ha ancora piena disponibilità dello stesso.
- b) Inoltre, la semplice restituzione delle chiavi non comporta la cessazione del contratto di locazione. Per sciogliere anticipatamente il vincolo contrattuale, infatti, è necessario che il conduttore invii una comunicazione (di regola una raccomandata o una pec) al locatore, in cui dichiara di avvalersi del diritto di recesso anticipato. È importante specificare che la legge richiede sussistano dei gravi motivi per il recesso anticipato; pertanto nella menzionata comunicazione, detti motivi debbono necessariamente essere esplicitati. Tale norma di legge tuttavia è derogabile dalla parti, che possono prevedere nel contratto la facoltà di recesso del conduttore indipendentemente dalla presenza di gravi motivi.
Può anche accadere che le parti concordino circa la risoluzione anticipata del contratto; in questi casi si parla di mutuo consenso, che può concretizzarsi, per riprendere l’esempio della restituzione delle chiavi, quando il proprietario accetta dette chiavi nonché la riconsegna dell’immobile, dimostrando così di acconsentire allo scioglimento immediato del vincolo contrattuale.
È importante notare che, in caso di recesso anticipato, il conduttore deve dare (salvo diverso accordo) un preavviso al proprietario; preavviso che per legge è fissato in sei mesi, ma che conduttore e locatore possono quantificare in maniera diversa in sede contrattuale. Pertanto la summenzionata comunicazione di recesso, deve informare il proprietario che, decorso il summenzionato termine di preavviso stabilito dalla legge o dal contratto, il rapporto contrattuale cesserà. Ciò ha evidentemente il fine di dare al proprietario un adeguato lasso di tempo per poter reperire un nuovo inquilino e evitare un periodo di improduttiva vacanza dell’immobile.
Chiaramente durante tale periodo di preavviso il conduttore dovrà pagare il canone di locazione; ciò anche nel caso non intenda concedere tale preavviso al locatore, uscendo immediatamente dall’immobile; questo sempre al fine di evitare che il proprietario sia danneggiato da un imprevisto periodo di vacanza dell’unità immobiliare.
Naturalmente, in caso di mancato rispetto delle disposizioni di legge o contrattuali in merito alla restituzione dell’immobile e alla risoluzione anticipata del contratto, il proprietario ha il diritto di adire le vie legali per ottenere la tutela dei propri diritti.
Per evitare problemi in merito alla restituzione delle chiavi e alla risoluzione anticipata del contratto di locazione, sarà necessario rispettare le disposizioni contenute nel contratto stesso.
Anche in caso di recesso anticipato, l’inquilino deve rispettare gli obblighi previsti dal contratto e dalla legge in merito alla restituzione dell’immobile. In particolare, il conduttore deve restituire l’immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento derivante dall’uso dell’immobile stesso. Inoltre, come si è già detto, il conduttore deve riconsegnare l’immobile libero da cose e da persone, salvo diversa pattuizione delle parti.
Come si diceva, in caso di controversie tra le parti, è possibile adire a vie legali per la risoluzione della questione. Tuttavia, è sempre consigliabile rivolgersi preventivamente ad un consulente legale per avere un parere professionale in merito e per individuare la soluzione più idonea a tutelare i diritti e gli interessi coinvolti. A tal proposito va anche evidenziato che in tema di locazione la legge prevede che prima di adire al giudice, debba necessariamente essere instaurata una procedura di mediazione avanti un organismo abilitato.
In conclusione, tirando le somme, la restituzione delle chiavi da parte del conduttore non è sufficiente né a sciogliere il contratto di locazione, né a riconsegnare idoneamente l’immobile, ammenoché non vi sia un apposito accordo in tal senso tra le parti.
Per recedere anticipatamente dal contratto il conduttore deve avvisare il proprietario, garantendo a quest’ultimo il preavviso previsto per legge o enucleato nel contratto, per il quale il primo dovrà pagare – sia che usufruisca dell’immobile, sia che lo abbandoni subito – il canone di locazione. In caso di mancato pagamento dello stesso, il locatore potrà pretende il pagamento del dovuto.
